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第73章 资产配置的背后逻辑（第1页）

“浩东，你怎么突然对房价走势这么在意?”张大刚看着古浩东问道。

古浩东笑了笑说：“我父母让我结婚时从省城买套房子，可我和苏娅现在住的，还是苏娅当初那套房。”

张大刚听了，露出理解的表情。他知道古浩东和苏娅的感情很好，但是在这个房价飞涨的时代，买房可不是一件轻松的事情。

“你有什么打算吗？”张大刚问。

古浩东沉默了一会儿，然后说：“我现在犹豫的就是在省城买呢、还是去一线城市买?不管在哪买，都要对给苏娅以及父母一个交代。

张大刚沉思了一会儿，然后说：“我明白你的担忧，毕竟房子不仅仅是一个居住的地方，更是一种责任和承诺。你想要给苏娅和父母一个安稳的家，这是非常重要的。”

古浩东点了点头，表示同意。他知道，无论在哪里买房，都是为了给家人一个更好的生活环境。

“我觉得你可以从几个方面来考虑。”张大刚接着说，“先，你和苏娅的工作情况。如果你们现在的公司经营稳定，而且展前景也不错，那么在省城买房可能更为稳妥。其次，你们的生活习惯和喜好。如果你们喜欢安静、舒适的生活环境，省城可能更适合你们。最后，就是你们的财务状况。一线城市的房价虽然高，但是可能的投资回报也更大。如果你们将来达了，那么一线城市的房子肯定是需要配置的。”

古浩东和张大刚就房地产的事，说得正起劲儿时，苏娅和曹琴从乌布市场出来也加入了讨论之中。

苏娅说：“现在城区房子空置率这么高，还是先观望为妙。”

曹琴点头附和道：“是的，现在很多城市的房子供过于求，房价波动也很大。如果我们盲目入市，可能会遇到不必要的风险。”

张大刚笑了笑和曹琴说道：“浩东和苏娅买房是刚需，涨跌都无所谓，有什么风险？另外，资产价格并不是由居民的平均收入决定的，而是由精英阶层的平均收入决定，精英阶层不在乎租金的多寡或者空置与否，他们只对地段和升值感兴趣，所以现在的空置率背离了真正的供求关系。”

古浩东和苏娅听后，都陷入了沉思。张大刚的观点让他们意识到，房地产市场并非只受简单的供求关系影响，还有更深层次的因素。

苏娅若有所思地说：“大刚的话让我想到了一个问题，我们是否也应该考虑房子的投资价值，而不仅仅是自住的需求？”

曹琴点头赞同：“确实，房子不仅仅是用来居住的，它也是一种资产。我们应该从长远的角度来看待这个问题，考虑到房子的升值潜力和变现能力。”

古浩东考虑了一会儿，说：“那么我们的策略应该是综合的。一方面，我们要关注市场的动态，另一方面，我们也要考虑自己的实际情况和需求。如果能够在合适的时机，找到既有居住价值又有投资潜力的房子，那就再好不过了。”

曹琴回应道：“对，选个好地段，买个有价值的房子，千万别一买就跌。”

张大刚开口解释道：“开商从拿到土地到办理各项手续，到建设、再到销售，一直到购房者买房、卖房者出售的各个环节都少不了税收的影子，你用脚指头估计一下，房地产从开到销售的一整个链条下来，税收要占到房价的4o%到5o%，一套1oo万的房子，里面大约有5o万的税，另外就是开商的建设、运营、推广宣传等成本4o万左右，所以一般的项目，开商最终可以拿走的净利润也就1o万左右，当然一些运作良好的项目可能会高一些。”

“还有就是，经历过前些年棚改的那批人，你们对当初的货币化安置一定不陌生，说白了，拆了你的老房子，直接以货币形式给你补偿，造就了大批的拆一代、拆二代，手里的钱多了，普通人根本拿不住，一边拿钱潇洒，另一边继续去买房，购房的人多了，房价自然就上涨。”

张大刚接着说：“再有就是，很多城市在放开落户的同时，为什么非要限制年龄和学历呢，这本质上就是一种筛选，既有经济能力又有生育能力的人你们随便来，其实就是进一步强化当地楼市的购买力。所以说，房价根本就不是你认为要跌就能跌下来的，直到今年，即便是在一二线城市，房子建筑成本也就是4、5千块一平米，仅仅从货币放水的角度根本无法解释动辄两三万、五六万甚至十几万的房价，而出现这种现象的根本原因，你还是得往土地政策上思考。”

张大刚继续说道：“如果你们把上面的逻辑梳理清楚了，你们自己说说，哪个政府愿意让房价跌呢？如果真的想降房价，直接要求开商必须把房子盖完以后才可以销售，这样的话开商就会迫于资金压力，不会在拿地环节付出太多成本去参与土地拍卖，资金盘活了，那么估计以后“烂尾楼”也就成为历史了，总之真正想降低房价的话方法太多太多。”

“另外，政府财政主要是两大块儿组成，一个叫做“一般性公共收入”，也就是税收。另外一个就是土地转让金，就是卖地的钱，书面版叫做“政府性基金收入”。直到现在，地方卖地的收入就会占到总收入的3o%，甚至更多，这是个什么概念！如果再加上房地产相关产业链的收入的话，稳稳的过5o%。所以，只有房地产真正的软着陆了，相关上下游企业才可以盘活，就业压力自然就能降低，不然的话，不仅仅是经济问题，社会问题也会跟着来。”

张大刚最后说道：“总之，房子在未来相当长的时间里，依然是老百姓手里最保值的资产，尤其是一二线的核心地段的好房子，浩东、苏娅你们有条件的话，尽可能往这些地方调整，实在不行，也至少是咱们省城的核心区域、核心地段才是上策，其实，不管在哪里，我觉得如果刚需自住的话放心住、放心买就行了。”

古浩东和苏娅对张大刚的分析表示认同，古浩东总结道：“房地产市场的未来走势谁也无法预测，但我们可以通过学习、研究和思考，提高自己的认知水平，做出更加明智的决策。无论房地产市场如何变化，我们都应该保持理性和谨慎的态度，根据自己的实际情况做出最合适的决策。”

古浩东看着拎了几幅画和一堆艺术品的苏娅和曹琴笑着说道：“你们两个，乌布市场逛好了吧！吃饭去吧。”

苏娅和曹琴微微一笑，异口同声道：“出。”